La folie des réaménagements de retour avec des taux historiquement bas ?

Attention à prendre en compte les points clefs lors du rachat de crédit immobilier

1/ Durée écoulée du crédit en cours

Renégocier son crédit immobilier n’est vraiment intéressant que pendant la première moitié des années du prêt en cours. Après cette période, la différence totale des mensualités n’est (dans la plupart des cas) plus suffisante pour couvrir les pénalités et les frais associés.

Plus clairement, la durée restante du prêt en cours doit être supérieure à la durée écoulée pour couvrir les frais liés au rachat de prêt.

2/ Différentiel de taux minimum à avoir

Pour que le gain financier soit suffisant, il faut que la différence de taux entre le taux du prêt en cours et le taux de rachat du nouveau prêt soit au minimum d’un point.

3/ Les frais de rachat & pénalités dues

Les pénalités de remboursement anticipé (IRA) demandées par l’organisme prêteur sont dues dans la totalité des cas sauf exception contractuelle de votre prêt. La loi limite à 3% ou 6 mois d’intérêts restants à courir le total de ces indemnités de remboursement anticipé à payer à votre ancien établissement.

En revanche, les frais de garantie peuvent vous surprendre. Dans le cas d’une hypothèque ils sont entre 1,6 et 2% du capital restant du. Dans le cas de transfert de caution Crédit Logement, ou encore d’une mise en place de cautionnement, les frais réels peuvent être beaucoup plus faibles et négociés avec le nouvel établissement bancaire (0,6 à 1,5 % environ).

4/ Financement des frais par le prêteur

Dans tous les cas, les frais de rachat de prêt (frais de dossier, frais de garantie…) sont ajoutés au capital à re-financer. Le rachat ne donnera donc lieu à aucune dépense en trésorerie sauf souhait contraire de votre part.

5/ Montant du prêt actuel

Le gain potentiel lié au rachat est directement proportionnel au montant du capital restant dû pour avoir une vision la plus claire de votre gain, il faut comparer la mensualité actuelle avec la mensualité à venir.
Attention, dans certains cas le gain ne proviens que de l’assurance emprunteur qui part sur un capital de départ moindre. Dans ce cas là il est peut être préférable pour limiter les frais générés et obtenir un gain mensuel équivalent de délier votre assurance emprunteur et de la souscrire par ailleurs.
Nous proposerons rapidement un article sur les assurances emprunteurs, les bons cotés et les pièges à éviter.

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